小規模宅地等の特例とは？節税効果の大きさを利用区分別に解説

不動産相続が発生する場合、遺産分割の方法やその後の管理運用方法に関して揉めることがあり、慎重に手続を進める必要があります。

とりわけ土地の相続に関しては相続税の負担が大きくなりやすく、納税資金の確保が問題となるケースもあります。

しかし、特定の条件を満たす土地なら「小規模宅地等の特例」の適用を受けることができ、相続税の負担をかなり軽減させられます。

節税効果が大きいですし、遺産に土地があるときはぜひチェックをしておきたい特例です。

小規模宅地等の特例の概要

「小規模宅地等の特例」とは、被相続人が居住のために使っていた宅地や、事業のため・貸付のために使っていた土地の相続税評価額を一定割合減額する特例です。

本来は路線価や固定資産税評価額などを用いて、一定の計算式に従って相続税評価額を算出するのですが、この特例を活用すれば計算された価額からさらに最大で80％を減額することができます。

節税対策として活用される特例の中でも格段に効果が大きいため、土地を相続や遺贈（遺言書に従う譲渡のこと。）で取得したときは「特例が使えるだろうか」と検討することが重要になってきます。

生活基盤を守ることが目的

なぜ、これだけ節税効果の大きな特例を設けているのかというと、それは「相続人の生活基盤を守るため」です。

単純に“路線価×地積”で算出される相続税評価額を相続税の計算に用いると、多額の相続税が課税されることがあります。

立地や形状などにもよりますが、土地1件で課税価格が数千万円以上になることも珍しくありません。

他の財産が一切なくても納付すべき相続税が発生し、多額の金銭を納めないといけなくなる事態も十分に起こり得ます。

現金や預金も十分に残っているならそこから納税資金を捻出できますが、目ぼしい財産が土地しかないときは相続人自身で資金を用意しないといけません。土地を売却しないといけなくなることもあるでしょう。
しかしながら、その土地を「居住のために使っている」「収入を得るために使っている」という場合、生活基盤として当該土地は活用されていますので売却をするわけにもいきません。

こうした悩みを解決するために同特例は機能しているのです。

特例の節税効果

小規模宅地等の特例の適用を受けることができれば、最大で80％もの減額をすることができます。

もし、被相続人が自宅用の敷地として使っていた宅地を配偶者が取得した場合、路線価方式等に沿った計算で評価額が1億円と算定されても、80％の減額により相続税評価額2,000万円として取得することができるのです。

この場合は、取得した財産が8,000万円分少なくなったのと同じ節税効果を得たことになります。

なお、節税効果は「土地の利用区分」「土地の面積」により左右されますので留意しましょう。

利用区分の詳細は後述しますが、同特例で定義される利用区分には次の4つがあり、それぞれに限度面積と減額割合が定められています。

貸付をしていた土地の例

もし、不動産貸付事業に使う敷地であって貸付事業用宅地等（上表の①）に該当するときは、200㎡（おおよそ60坪の広さ）の限度で50％を減額することができます。

《　例：面積が300㎡、評価額が6,000万円になる場合の相続税評価額　》

貸付事業用宅地等の相続税評価額

　＝　（特例が適用される200㎡分の評価額）＋（残り100㎡分の評価額）

　＝　（6,000万円×200㎡/300㎡×50％）＋（6,000万円×100㎡/300㎡）

　＝　2,000万円＋2,000万円

　＝　4,000万円

特例の適用を受けない場合と比べれば、2,000万円分の財産を取得しなくなったのと同じ節税効果が得られたことがわかります。

居住用の土地の例

もし、自宅の敷地に使う敷地であって特定居住用宅地等（上表の②）に該当するときは、330㎡（おおよそ100坪の広さ）の限度で80％を減額することができます。

《　例：面積が400㎡、評価額が6,000万円になる場合の相続税評価額　》

特定居住用宅地等の相続税評価額

　＝　（特例が適用される330㎡分の評価額）＋（残り70㎡分の評価額）

　＝　（6,000万円×330㎡/400㎡×20％）＋（6,000万円×70㎡/400㎡）

　＝　990万円＋1,050万円

　＝　2,040万円

特例の適用を受けない場合と比べれば、3,960万円分の財産を取得しなくなったのと同じ節税効果が得られたことがわかります。

事業用の土地の例

もし、事業のために使う敷地であって特定事業用宅地等（上表の③）又は特定同族会社事業用宅地等（上表の④）に該当するときは、400㎡（おおよそ120坪の広さ）の限度で80％を減額することができます。

《　例：面積が500㎡、評価額が6,000万円になる場合の相続税評価額　》

特定事業用宅地等又は特定同族会社事業用宅地等の相続税評価額

　＝　（特例が適用される400㎡分の評価額）＋（残り100㎡分の評価額）

　＝　（6,000万円×400㎡/500㎡×20％）＋（6,000万円×100㎡/500㎡）

　＝　960万円＋1,200万円

　＝　2,160万円

特例の適用を受けない場合と比べれば、3,840万円分の財産を取得しなくなったのと同じ節税効果が得られたことがわかります。

特例が使える土地の種類と要件

上述のとおり、同特例が使える土地には制限があります。一定の利用区分に当てはまらなければ節税効果は得られないのです。

例えば、①貸付事業用宅地等の場合、次のいずれかの要件を満たさなければなりません。

• 被相続人が不動産貸付事業用の土地として使っていて、土地を取得する方が貸付事業を引き継ぐこと
• 被相続人と家計を一緒にしている親族が貸付事業のために土地を使っていて、土地をその親族が取得して貸付事業を継続すること

②特定居住用宅地等の場合だと次のいずれかの要件を満たす必要があります。

• 被相続人が居住用に使っていた土地であって・・・
  > 配偶者が取得した。
  > 被相続人と同居していた親族が取得して引き続き住み続ける。
  > 被相続人に配偶者や同居の法定相続人がおらず、3年以内に本人（又は本人の配偶者）が所有する家屋で居住したことがない親族が取得した。
  
  
• 被相続人と家計を一緒にする親族が居住用に使っていた土地であって・・・
  > 配偶者が取得した。
  > 被相続人と家計を一緒にしていた親族が取得して住み続ける。

③特定事業用宅地等の場合だと次のいずれかの要件を満たす必要があります。

• 被相続人が事業用に使っていた土地であって、その事業を引き継ぐ親族が取得すること
• 被相続人と家計を一緒にしていた親族が事業用のために土地を使っていて、土地をその親族が取得して事業を継続すること

なお、このときの事業に不動産貸付業や駐車場業などは含みません。

また、被相続人やその親族が株式の50％超を保有する法人に貸していた土地を取得したとき、取得者が当該法人の役員であるなどの要件を満たせば④特定同族会社事業用宅地等として特例の適用対象になり得ます。

特例を使うには手続が必要

小規模宅地等の特例は勝手に適用されることはありません。土地を取得する方が自ら手続を行い、同特例の適用を受けるために書類を提出しないといけません。

具体的には、相続税の申告書を作成し、ここに「特例の適用を受ける」旨を記載。一定の書類も添付し、税務署にこれらを提出する必要があります。

また、同特例の対象になり得る土地の取得者が複数人いるとき、その全員が特例の利用について同意しないといけません。

さらに、相続税の申告期限までに遺産分割を済ませておくことも求められています。

※申告期限後3年以内に分割を行い更正の請求書を提出するなど、一定の要件を満たせば申告期限までに遺産分割が完了していなくても特例を利用できる。

もし、特例を適用することで納付すべき相続税額が0円になったとしても、申告は忘れずに行わなければいけません。

税理士にも協力してもらいつつ、確実に申告作業を進めていきましょう。