不動産を利用した相続税対策の注意点について解説
相続税対策として、不動産を利用する手法が取られることがあります。
この手法は成功すれば大きな節税につながる可能性がある一方、不動産特有のさまざまなリスクが伴います。
本記事では、不動産がなぜ相続税対策として有効なのかという基本的な仕組みから、不動産を利用する際の注意点について解説していきます。
不動産を利用した相続税対策とは
不動産を利用した相続税対策とは、所有している現金を不動産という形に組み替えることで、相続財産の評価額を下げる手法です。
現金は額面がそのまま評価額となる一方、不動産は流通している不動産の時価よりも低く評価される仕組みを利用します。
特に財産規模が大きい場合、この評価差額を活用することで、支払うべき相続税を大きく軽減できる可能性があります。
不動産の利用が相続税対策となる理由
なぜ、不動産を持つことが節税につながるのでしょうか。
主な理由は税務上の評価方法の違いにあります。
理由①現金の状態よりも評価額が低いため
現預金の場合、金額が1億円であれば、相続税の評価額もそのまま1億円となります。
しかし、その1億円で不動産を購入した場合、相続税の計算には路線価や固定資産税評価額が用いられます。
一般的に、建物は建築費や購入価格の50％から70％程度、土地は時価の80％程度に評価額が設定されています。
つまり、1億円の現金を不動産に変えるだけで、資産価値を維持したまま、課税対象となる金額を2割から3割ほど圧縮できることになります。
理由②賃貸に出すことによって更に評価額を圧縮できるため
購入した不動産を自分で使わず、アパートやマンションとして他人に貸し出すことで、その不動産の評価額をさらに下げることができます。
借主が住んでいる物件は所有者が自由に処分や使用をすることが制限されるため、その制限分を評価額から差し引くことが認められています。
これにより、自ら使用する場合と比較してさらに30％程度の評価減が見込めるケースもあり、非常に高い節税効果を発揮します。
相続税対策で不動産を利用する際の注意点とは
不動産による対策は強力ですが、一方で不動産特有のリスクや法的な制限も存在します。
不動産による相続税対策を検討する際におさえておくべき注意点は以下のとおりです。
- ランニングコストが高くなる可能性がある
- 遺産分割が困難となる可能性がある
- 相続直前に購入された不動産の評価額は圧縮できない可能性がある
それぞれ確認していきましょう。
注意点①ランニングコストが高くなる可能性がある
不動産を所有・管理し続けるには、相応のコストがかかります。
毎年の固定資産税や都市計画税はもちろん、建物の修繕費、管理会社への委託手数料、空室時の維持費などが発生します。近隣に競合マンションが建設された場合や空室による家賃収入の伸び悩みには注意が必要です。
たとえ、相続税が安くなったとしても、賃貸経営が赤字続きであれば、家族に残すはずの資産が目減りしてしまいます。マンション建築会社から楽観的なマンションの採算計画が提示される場合もあるため、注意してください。
節税額と維持コストのバランスを慎重に見極め、事業として成り立つ物件かどうかを慎重に判断することが重要です。
注意点②遺産分割が困難となる可能性がある
不動産は現金のように1円単位で分けることができません。
相続人が複数いる場合、不動産を誰が相続するのか、どのように相続するのかを巡って遺産分割協議が難航する可能性が高まります。
共有名義にするという選択肢もありますが、将来の売却や建替えの際に全員の合意が必要となり、かえってトラブルを招くことも少なくありません。
対策として不動産を購入する際は、将来どのように分けるか、あるいは代償金を支払う能力があるかといった出口戦略まで考えておく必要があります。
注意点③相続直前に購入された不動産の評価額は圧縮できない可能性がある
近年、不動産を活用した相続税対策において警戒すべきなのが、相続直前の駆け込み購入に対する規制の強化です。
極端な節税を目的としたケースについて、税務署長が独自の裁量で評価を時価へと引き戻すことを可能にする制度が正当化され、評価額の圧縮が否認されるリスクが高まっています。
さらに、2026年の税制改正では、いわゆる5年以内ルールによる本格的な節税封じが導入されました。
この新たなルールにより、取得後5年を経過していない物件については、従来の路線価等による評価ではなく、実際の購入価額に近い水準で評価しなければならなくなります。
税務署に不適当な節税とみなされないためには、単に物件を購入するだけでなく、賃貸経営としての実態を長期間維持し、正当な理由を持つ運用であることを示すことが重要です。
まとめ
不動産を活用した相続税対策は評価額を下げるために有効な手段です。
しかし、収益性や遺産分割の難しさ、そして近年の厳格な税制改正を無視して進めるのは大きなリスクを伴います。
不動産による相続税対策を検討の際は、不動産実務や税務に精通した税理士に相談し、シミュレーションを行うことをお薦めします。
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PROFILE代表者の紹介
美藤 直人(びとう なおひと) / 公認会計士・税理士
大手監査法人での豊富な実務経験と、企業支援・相続・事業承継まで幅広い支援実績を持つ公認会計士・税理士です。
金融庁勤務や上場企業の社外役員など、多角的な視点で経営をサポートしています。
皆さまの『良き経営アドバイザー(軍師)』を目指して
ホームページをご覧いただき、ありがとうございます。
公認会計士・税理士の美藤直人(びとうなおひと)と申します。
私は1991年に公認会計士試験(旧第2次試験)に合格後、大手監査法人に勤務していましたが、2011年に税理士登録して当事務所を設立し、企業・個人事業者であるお客さまに対してご事業の発展をサポートするアドバイザー‘軍師’であり続けたいと考えて業務を行ってきました。
物価や金利の変動など経済環境が大きく変化する今、経営にはこれまで以上に柔軟な判断と確かな戦略が求められています。公認会計士・税理士として、経営者の皆さまの意思決定を支え、安心して事業を発展させていけるように全力でサポートすることが、私の真の仕事であると考えています。また、『史記』(中国前漢の武帝の時代の歴史書)に「計は会なり」という言葉が初めて表れたのが「会計」という言葉の始まりだと言われています。この「計は会なり」は「各方面の現場の真実を正しく報告すれば、ビジネスの価値が増大する」という意味であり、私が公認会計士・税理士として「会計」のお手伝いをすることが、お客さまのご事業の発展に通じることになります。
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