相続した不動産の評価方法|自宅や宅地、賃貸マンションなどの相続税評価額
遺産を相続や遺贈で取得した方は相続税に注意してください。
特に取得したものが建物や土地などの不動産であるときは税負担が大きくなりやすいです。
負担すべき相続税額がいくらになるのか、概算をするためにもまずは不動産の評価方法を知っておく必要があります。
ここでは不動産の種類別に相続税評価額を調べる計算の仕方を解説していますので参考にしてください。
自宅の評価方法
相続したのが、建物のうち自宅(自用家屋)であったときは、当該物件の固定資産税評価額を調べましょう。
※不動産収入を得るために使っている建物は自用家屋には該当しない。
固定資産税評価額を相続税評価額としてそのまま使えますので、複雑な計算は必要ありません。固定資産税評価額は市区町村から送られてくる固定資産税の納税通知書から確認可能です。通知書に記載のある課税明細書、あるいは固定資産税評価証明書でも確認を取ることができます。
賃貸マンション等の評価方法
収益を得るため、建物を賃貸に出しているケースもあります。
賃貸マンション、賃貸アパートなど(貸家)を被相続人が持っていた場合は自用家屋と評価方法が異なりますので注意してください。
自宅同様の評価をしていては必要以上に相続税の負担が大きくなってしまうおそれがあります。というのも、マンションやアパートなどの貸家の場合、所有者であっても当該物件をフルに使えるわけではないためです。所有者自身が好き勝手に借主がいる部屋に入ることも許されません。
そこで、当該物件が自用家屋である場合の評価額から「借家権」に相当する額を控除して評価額を算定することになっています。
次の計算式を用いることで具体的な金額が求まります。
貸家の相続税評価額 = 家屋の固定資産税評価額×( 1-借家権割合)
そして上記「借家権割合」には「 0.3」を代入しますので、結果として賃貸に出していない場合と比べて 30%引きで評価ができる形になります。
空き室がある場合
30%引きで評価額を算定できるのは当該家屋の全部屋を賃貸用途としている場合です。
そのため賃貸として使っていない部屋があるのなら、その分控除する借家権の割合を少なくする必要があります。
もし部屋数の半分しか賃貸に出していないのなら「借家権割合」は「 0.3」ではなく、「 0.3× 1/2」で計算します。
※部屋数ではなく面積で計算。総面積 400㎡に対して賃貸部分が 300㎡なら「 0.3×( 300㎡ /400㎡)」となる。
なお、「賃貸として使えるようにしているものの、相続開始から空き室のままになっている」というケースもあるかもしれませんが、この場合でも借家権の割合を少なく計算する必要はありません。
賃貸以外の別の用途として使っていないのなら、一時的な空室でも借主がいる部屋でも評価に差はありません。
《 計算例 》
賃貸アパートの固定資産税評価額は 3,000万円。部屋数は 10で総面積 400㎡、賃貸用の部屋数は 8で合計面積は 360㎡の場合。
賃貸アパートの相続税評価額 = 3,000万円 ×{ 1- 30% ×( 360㎡ /400㎡)}
= 3,000万円×( 1- 0.27)
= 3,000万円× 0.73
= 2,190万円
宅地の評価方法
続いて自宅として使っている建物の下にある敷地、「宅地」の評価方法についてです。
土地は建物より相続税評価額が高くなる傾向にあるため、相続税の負担を考慮する上でもっとも注視すべき財産といえます。
もし相続や遺贈で複数の土地、あるいは面積の広い土地や好立地にある土地を取得したときは税理士にも相談して相続税対策を一緒に考えてもらうようにしましょう。
評価の方法ですが、土地の状態によって計算が異なります。
もし取得する土地が 1本の道路に面したものであれば、「一方路線」の土地として扱います。まずは「路線価」を調べましょう。
※路線価:道路に面した土地 1㎡あたりの価額のこと。路線価が定められているかどうか、路線価の大きさに関しては 国税庁のホームページで要チェック。
路線価は単位当たりの価額ですので、土地全体の価額を算定するには地積を乗じる必要があります。
さらに、利便性の高さも評価に影響しなくてはなりませんので奥行価格補正率も乗じて算出します。
同じ面積でも奥行があまりないなど使いづらい形状をしているとやはり取引価格にも影響しますし、相続税の評価においてもここで考慮するのです。
《 計算例 》
例1:宅地の路線価は 18万円、地積 250㎡、奥行価格補正率 0.97の場合。
宅地の相続税評価額 = 路線価×地積×奥行価格補正率
= 18万円 ×250㎡× 0.97
= 4,365万円
例2:宅地の路線価は 12万円、間口距離 18m、奥行距離 12m、奥行価格補正率 1.0の場合。
宅地の相続税評価額 = 12万円 ×216㎡× 1.0
= 2,592万円
路線価がない土地の場合
上記の計算は、土地に路線価が設定されている場合の原則的な評価方法です。しかし日本全国すべての土地に路線価がついているわけではありません。もし相続した土地に路線価がついていないときは、「倍率方式」と呼ばれる評価方法を採用しましょう。計算式は次の通りです。
倍率方式に基づく宅地の相続税評価額 = 固定資産税評価額×倍率
多くの場合「 1.1」の倍率が定められていますが、エリアによって違いがありますので 国税庁のホームページでチェックしておきましょう。
《 計算例 》
宅地の固定資産税評価額は 3,500万円、倍率は 1.1の場合。
宅地の評価額 = 3,500万円 ×1.1
= 3,850万円
2本の道路に接している場合
路線価を使った評価方法を上で紹介しましたが、もし取得する土地が 2本の道路に接している場合、また評価方法が変わってきます。
2本の道路に挟まれた場所にあるときは「二方路線」と呼ばれ、一方路線の土地に比べて少し利用価値が向上しますのでその分を相続税評価額の算定にも考慮する必要があるのです。
ポイントは、①採用する路線価を選択することと、②二方路線の影響を加算することの 2つです。
一方路線だと路線価に地積を乗じて計算していたところ、「正面路線価+二方路線影響加算」に地積を乗じて計算をしないといけません。
- 正面路線価:接する 2つの道路に基づく、より高い方の路線価が正面路線価となる。
- 二方路線影響加算:低い方の路線価に一定の加算率を乗じて算出される価額のこと。加算率には「 02」や「 0.03」などの値がある。
小規模宅地等の特例が適用される場合
土地を取得するなら、「小規模宅地等の特例」を忘れてはいけません。
この特例が使えると相続税の負担を大きく下げられますので、税理士にも相談して要検討を細かくチェックしておくことが望ましいです。
なお、同特例の適用を受けられる場合、本来の評価方法によって導き出された評価額から 50%~ 80%の評価減をすることができます。
適用できる面積に限度がありますが、大きな節税効果が得られることもありますのでぜひ確認しておきましょう。
特例が使える土地の種類 | |
---|---|
特定居住用宅地等 | 亡くなった方の住宅として使われていた土地のこと。 |
特定事業用宅地等 | 亡くなった方が事業所などを設けて使っていた土地のこと。亡くなった方自身が営む事業でなくても、その方と生計を一にしていた方が事業に使っていた土地もここに含まれる。 |
貸付事業用宅地等 | 他人に貸付をしていた土地のこと。 無償提供ではなく、賃料を得て事業用として使っていることが求められる。 |
特定同族会社事業用宅地等 | 「亡くなった方やその親族が過半数の出資をしている法人」が事業に使用していた土地のこと。 ※当該法人の事業が不動産貸付業や駐車場業などの場合は除く。 |
貸宅地の評価方法
建物を貸しているときと同じく、土地を他人に貸しているときもその分所有者が使える割合が減っています。
そこで借地権相当額を控除するため、次の計算式を用いて評価を行います。
貸宅地の相続税評価額 = 自用地としての価額×( 1-借地権割合)
借地権割合はエリア別に定められていて、路線価や倍率などと同じように国税庁ホームページから確認ができます。「路線価図・評価倍率表」には借地権割合が次のように段階的に設定されておりその値に応じて相続税評価額が大きく変動するため宅地の貸付をしている場合は要チェックです。
記号 | 借地権割合 |
---|---|
A | 90% |
B | 80% |
C | 70% |
D | 60% |
E | 50% |
F | 40% |
G | 30% |
なお、貸していた宅地に関しても小規模宅地等の特例が使える可能性があります。
相続税に強い税理士に相談・依頼し、正しい評価や特例の利用、相続税の計算をしてもらうようにしましょう。
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代表者の紹介
公認会計士
税 理 士美藤 直人
皆さまの『良き経営アドバイザー(軍師)』を目指して
ホームページをご覧いただき、ありがとうございます。
公認会計士・税理士の美藤直人(びとうなおひと)と申します。
私は1991年に公認会計士試験(旧第2次試験)に合格後、大手監査法人に勤務していましたが、2011年に税理士登録して当事務所を設立し、企業・個人事業者であるお客さまに対してご事業の発展をサポートするアドバイザー‘軍師’であり続けたいと考えて業務を行ってきました。
日本はバブル経済の崩壊後、厳しい経営環境にありますが、このような状況下において、経営者の皆様のご事業のサポートをするのが、私の真の仕事であると考えています。
また、『史記』(中国前漢の武帝の時代の歴史書)に「計は会なり」という言葉が初めて表れたのが「会計」という言葉の始まりだと言われています。この「計は会なり」は「各方面の現場の真実を正しく報告すれば、ビジネスの価値が増大する」という意味であり、私が公認会計士・税理士として「会計」のお手伝いをすることが、お客さまのご事業の発展に通じることになります。
したがって、お客さまのご事業が発展し、私も成長できたと認識できたときは、心の底から喜びを感じる次第です。
もちろん、企業・個人事業者及び個人の納税者であるお客様には、法令のルールに即した節税のアドバイスもさせていただきます。
今までの実務経験を活かしながら、「お客さまとともに成長する」ことを大切にし、起業支援、個人事業者の法人成り、創業融資、補助金の申請、税務申告(法人税、所得税、消費税、相続税など)、事業承継、事業再生、事業計画の作成支援、M&Aの買収調査まで幅広くお手伝いをしています。
お気軽にご相談ください。
経歴
-
- 1968年 8月
- 大阪府豊中市生まれ
-
- 1987年 3月
- 大阪府立豊中高等学校 卒業
-
- 1991年10月
- 公認会計士第2次試験に合格 会計士補登録
-
- 1992年 3月
- 同志社大学経済学部 卒業
-
- 1992年 4月
- 監査法人トーマツ(現 有限責任監査法人トーマツ)に入社
-
- 1995年 3月
- 公認会計士第3次試験に合格 公認会計士登録(登録番号12473)
-
- 1998年 2月
- Deloitte & Toucheアナーバー事務所(米国ミシガン州)に2ヵ月間の短期派遣
-
- 1999年 1月
- 監査法人トーマツ(現 有限責任監査法人トーマツ)のコンサルティング部門を兼務
-
- 2001年 4月
- 監査法人トーマツ(現 有限責任監査法人トーマツ)のベンチャーサポート部門を兼務
-
- 2005年10月
- 金融庁に一般職の任期付常勤職員として勤務
-
- 2007年10月
- 監査法人トーマツ(現 有限責任監査法人トーマツ)に復職
-
- 2011年 9月
- 有限責任監査法人トーマツを退職
-
- 2011年10月
- 美藤公認会計士事務所を開設
-
- 2011年12月
- 税理士登録(登録番号120080)、美藤税理士事務所を開設
-
- 2012年 7月
- 株式会社コンステックホールディングス社外取締役に就任(2019年7月まで)
-
- 2013年 7月
- 中小企業経営力強化支援法(現在の「中小企業等経営強化法」)に基づく経営革新等支援機関に認定
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- 2013年12月
- 大阪府中小企業再生支援協議会(現 大阪府中小企業活性化協議会) 外部専門家に登録
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- 2015年 6月
- サンセイ株式会社(東証2部、現スタンダード)社外取締役に就任(現任)
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- 2018年 1月
- 監査法人ラットランド社員(パートナー)に就任(現任)
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- 2019年 7月
- 株式会社コンステックホールディングス非常勤監査役に就任(現任)
セミナー講師等の実績
- 近畿財務局主催:コロナ禍における企業支援の在り方・手法ゼミ(2021年10月、11月、2022年10月、11月)
- 日本弁理士会関西会、日本公認会計士協会近畿会、大阪弁護士会共催:大学生応援セミナー ~弁理士、公認会計士、弁護士による職業紹介~(2021年2月)
- 大阪信用保証協会主催:事業承継セミナー ~経営者から見た会計の重要性(企業会計 税務会計 管理会計)~(2017年10月)
- 一般社団法人大阪銀行協会主催:事業承継セミナー ~事業承継のためのM&A、従業員持株会及び種類株式の有効活用~(2017年9月)
- 大阪大学基礎工学研究科主催:科学者のための財務、法務、知財の基礎 ~実務家の視点から~(2016年7月)
- 関西大学社会連携部知財センター主催:弁護士・公認会計士・弁理士による実務家講座(2015年11月、2016年11月)
- 日本公認会計士協会近畿会、大阪府不動産鑑定士協会共催:企業評価と事業用不動産の鑑定評価(2015年7月)
- 日本公認会計士協会近畿会、大阪弁護士会、日本弁理士会近畿支部共催:公認会計士の業務及びベンチャー支援(2014年1月、9月)
- 一般事業会社の社内研修:消費税と適格請求書等保存方式~インボイス制度~(2023年7月)、経営戦略、中期経営計画、取締役の義務と責任、決算書の見方(2013年2月、2019年7月)、国際財務報告基準(IFRS)(2010年)
- 八日市商工会議所主催:若手経営者のための決算書の見方、財務分析及び資金調達(2012年10月)
- 大阪証券取引所主催:ヘラクレスクラブ勉強会 ~内部管理制度・内部監査~(2003年7月)
- その他:株式上場セミナー(2003年9月、2004年2月、2004年8月、2005年1月)、IPOの成功例と失敗例(2003年4月)、ビジネスプランの作り方(2001年9月、2002年2月)、ディスクロージャー実務者養成セミナー(2003年9月)、ビジネスプラン作成講座(2001年7月)など
事務所概要Office Overview
名称 | 美藤公認会計士・税理士事務所 |
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所在地 | 〒530-0041 大阪市北区天神橋2丁目北1番21号 八千代ビル東館3階B号室 大阪メトロ南森町駅・JR大阪天満宮駅の3番出口を出て天神橋筋商店街を北に120m 1つ目の小さな十字路を右折して40m先の右側のビル(1階に皮膚科と調剤薬局があります) |
TEL | TEL:06-4800-8410 |
代表者 | 美藤 直人(びとう なおひと) |
対応時間 | 平日 9:00~18:00 |
定休日 | 土曜・日曜・祝日※事前にご連絡いただければ、休日も対応します。 |