相続した不動産の評価方法｜自宅や宅地、賃貸マンションなどの相続税評価額

遺産を相続や遺贈で取得した方は相続税に注意してください。

特に取得したものが建物や土地などの不動産であるときは税負担が大きくなりやすいです。

負担すべき相続税額がいくらになるのか、概算をするためにもまずは不動産の評価方法を知っておく必要があります。

ここでは不動産の種類別に相続税評価額を調べる計算の仕方を解説していますので参考にしてください。

自宅の評価方法

相続したのが、建物のうち自宅（自用家屋）であったときは、当該物件の固定資産税評価額を調べましょう。

※不動産収入を得るために使っている建物は自用家屋には該当しない。

固定資産税評価額を相続税評価額としてそのまま使えますので、複雑な計算は必要ありません。固定資産税評価額は市区町村から送られてくる固定資産税の納税通知書から確認可能です。通知書に記載のある課税明細書、あるいは固定資産税評価証明書でも確認を取ることができます。

賃貸マンション等の評価方法

収益を得るため、建物を賃貸に出しているケースもあります。

賃貸マンション、賃貸アパートなど（貸家）を被相続人が持っていた場合は自用家屋と評価方法が異なりますので注意してください。

自宅同様の評価をしていては必要以上に相続税の負担が大きくなってしまうおそれがあります。というのも、マンションやアパートなどの貸家の場合、所有者であっても当該物件をフルに使えるわけではないためです。所有者自身が好き勝手に借主がいる部屋に入ることも許されません。

そこで、当該物件が自用家屋である場合の評価額から「借家権」に相当する額を控除して評価額を算定することになっています。

次の計算式を用いることで具体的な金額が求まります。

貸家の相続税評価額　＝　家屋の固定資産税評価額×（ 1－借家権割合）

そして上記「借家権割合」には「 0.3」を代入しますので、結果として賃貸に出していない場合と比べて 30％引きで評価ができる形になります。

空き室がある場合

30％引きで評価額を算定できるのは当該家屋の全部屋を賃貸用途としている場合です。

そのため賃貸として使っていない部屋があるのなら、その分控除する借家権の割合を少なくする必要があります。

もし部屋数の半分しか賃貸に出していないのなら「借家権割合」は「 0.3」ではなく、「 0.3× 1/2」で計算します。

※部屋数ではなく面積で計算。総面積 400㎡に対して賃貸部分が 300㎡なら「 0.3×（ 300㎡ /400㎡）」となる。

なお、「賃貸として使えるようにしているものの、相続開始から空き室のままになっている」というケースもあるかもしれませんが、この場合でも借家権の割合を少なく計算する必要はありません。

賃貸以外の別の用途として使っていないのなら、一時的な空室でも借主がいる部屋でも評価に差はありません。

《　計算例　》

賃貸アパートの固定資産税評価額は 3,000万円。部屋数は 10で総面積 400㎡、賃貸用の部屋数は 8で合計面積は 360㎡の場合。

賃貸アパートの相続税評価額　＝　 3,000万円 ×｛ 1－ 30％ ×（ 360㎡ /400㎡）｝

　　　　　　　　　　　　　　＝　 3,000万円×（ 1－ 0.27）

　　　　　　　　　　　　　　＝　 3,000万円× 0.73

　　　　　　　　　　　　　　＝　 2,190万円

宅地の評価方法

続いて自宅として使っている建物の下にある敷地、「宅地」の評価方法についてです。

土地は建物より相続税評価額が高くなる傾向にあるため、相続税の負担を考慮する上でもっとも注視すべき財産といえます。

もし相続や遺贈で複数の土地、あるいは面積の広い土地や好立地にある土地を取得したときは税理士にも相談して相続税対策を一緒に考えてもらうようにしましょう。

評価の方法ですが、土地の状態によって計算が異なります。

もし取得する土地が 1本の道路に面したものであれば、「一方路線」の土地として扱います。まずは「路線価」を調べましょう。

※路線価：道路に面した土地 1㎡あたりの価額のこと。路線価が定められているかどうか、路線価の大きさに関しては 国税庁のホームページで要チェック。

路線価は単位当たりの価額ですので、土地全体の価額を算定するには地積を乗じる必要があります。

さらに、利便性の高さも評価に影響しなくてはなりませんので奥行価格補正率も乗じて算出します。
同じ面積でも奥行があまりないなど使いづらい形状をしているとやはり取引価格にも影響しますし、相続税の評価においてもここで考慮するのです。

《　計算例　》

例１：宅地の路線価は 18万円、地積 250㎡、奥行価格補正率 0.97の場合。

宅地の相続税評価額　＝　路線価×地積×奥行価格補正率

　　　　　　　　　　＝　 18万円 ×250㎡× 0.97

　　　　　　　　　　＝　 4,365万円

例２：宅地の路線価は 12万円、間口距離 18m、奥行距離 12m、奥行価格補正率 1.0の場合。

宅地の相続税評価額　＝　 12万円 ×216㎡× 1.0

　　　　　　　　　　＝　 2,592万円

路線価がない土地の場合

上記の計算は、土地に路線価が設定されている場合の原則的な評価方法です。しかし日本全国すべての土地に路線価がついているわけではありません。もし相続した土地に路線価がついていないときは、「倍率方式」と呼ばれる評価方法を採用しましょう。計算式は次の通りです。

倍率方式に基づく宅地の相続税評価額　＝　固定資産税評価額×倍率

多くの場合「 1.1」の倍率が定められていますが、エリアによって違いがありますので 国税庁のホームページでチェックしておきましょう。

《　計算例　》

宅地の固定資産税評価額は 3,500万円、倍率は 1.1の場合。

宅地の評価額　＝　 3,500万円 ×1.1

　　　　　　　＝　 3,850万円

2本の道路に接している場合

路線価を使った評価方法を上で紹介しましたが、もし取得する土地が 2本の道路に接している場合、また評価方法が変わってきます。

2本の道路に挟まれた場所にあるときは「二方路線」と呼ばれ、一方路線の土地に比べて少し利用価値が向上しますのでその分を相続税評価額の算定にも考慮する必要があるのです。

ポイントは、①採用する路線価を選択することと、②二方路線の影響を加算することの 2つです。

一方路線だと路線価に地積を乗じて計算していたところ、「正面路線価＋二方路線影響加算」に地積を乗じて計算をしないといけません。

• 正面路線価：接する 2つの道路に基づく、より高い方の路線価が正面路線価となる。
• 二方路線影響加算：低い方の路線価に一定の加算率を乗じて算出される価額のこと。加算率には「 02」や「 0.03」などの値がある。

小規模宅地等の特例が適用される場合

土地を取得するなら、「小規模宅地等の特例」を忘れてはいけません。

この特例が使えると相続税の負担を大きく下げられますので、税理士にも相談して要検討を細かくチェックしておくことが望ましいです。

なお、同特例の適用を受けられる場合、本来の評価方法によって導き出された評価額から 50％～ 80％の評価減をすることができます。

適用できる面積に限度がありますが、大きな節税効果が得られることもありますのでぜひ確認しておきましょう。

貸宅地の評価方法

建物を貸しているときと同じく、土地を他人に貸しているときもその分所有者が使える割合が減っています。

そこで借地権相当額を控除するため、次の計算式を用いて評価を行います。

貸宅地の相続税評価額　＝　自用地としての価額×（ 1－借地権割合）

借地権割合はエリア別に定められていて、路線価や倍率などと同じように国税庁ホームページから確認ができます。「路線価図・評価倍率表」には借地権割合が次のように段階的に設定されておりその値に応じて相続税評価額が大きく変動するため宅地の貸付をしている場合は要チェックです。

なお、貸していた宅地に関しても小規模宅地等の特例が使える可能性があります。

相続税に強い税理士に相談・依頼し、正しい評価や特例の利用、相続税の計算をしてもらうようにしましょう。